Depende de si las obras son de conservación de la vivienda o de mejora y sí afectan o no al inquilino en su uso habitual de la vivienda.
1.- Obras de conservación (artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos):
El propietario de la vivienda (arrendador) está obligado a realizar todas las obras de reparación que sean necesarias para conservar la vivienda en un estado correcto que hagan que pueda ser utilizada para su uso habitual, a excepción de que las obras deban realizarse por culpa del inquilino (arrendatario), es decir, el inquilino deberá pagar aquellas reparaciones que sean necesarias a causa de que él ha hecho un mal uso de la vivienda.
Estas obras de reparación no podrán suponer un incremento de la renta. El propietario no puede aumentar el alquiler alegando que ha hecho obras en la vivienda.
Cuando las obras de reparación que son necesarias para la conservación de la vivienda (obras de conservación) no puedan esperar a que se acabe el contrato de alquiler, el inquilino está obligado a soportarlas, aunque le sean muy molestas o durante ellas se vea privado de una parte de la vivienda.
Eso si, sí la obra durase más de veinte días, el inquilino tiene derecho y puede pedir que se le disminuya la renta (el alquiler) en proporción a la parte de la vivienda que no puede utilizar por culpa de las obras y, salvo que, en el contrato de alquiler haya renunciado a esta posibilidad.
2.- Obras de mejora (artículo 22 de la Ley de Arrendamientos Urbanos) :
Cuando las obras de mejora no puedan esperar a que termine el contrato de alquiler, lo que es poco habitual pues se trata de obras de mejora y no de conservación, el inquilino está obligado a soportarles.
No obstante, el propietario que se proponga realizar obras de mejora, debe notificárselo por escrito al inquilino con tres meses de antelación y en la notificación debe hacer constar: el tipo de obras, fecha de inicio de las mismass, su duración y el coste previsible de ellas.
Y el inquilino, desde la fecha de notificación tiene el plazo de un mes para:
- Desistir del contrato (salvo que las obras no afecten o afecten de modo irrelevante a la vivienda arrendada). en este caso el contrato de alquiler se extinguirá en el plazo de dos meses a contar desde el desistimiento, durante los cuales no podrán comenzar las obras.
- Soportar las obras, pero en este caso, tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado por causa de las obras, así como a la indemnización de los gastos que las obras le obliguen a efectuar.