¿Puedo dividir mi piso en dos sin consentimiento de la Junta de Propietarios?

En Cataluña no es necesario el consentimiento de la Junta de Propietarios si se trata de la división material del piso, esto es, si no afecta a ningún elemento común de la comunidad de propietarios.

Para poder resolver esta cuestión, debemos diferenciar dos periodos:

  • Antes de la aprobación de la nueva ley catalana, esto es, antes de mayo de 2006, cuando estaba en vigor la Ley nº 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal.
  • Después de la entrada en vigor de la Ley nº 5/2006 de 10 de mayo del Libro V del Código Civil de Cataluña.

La regulación de  la Ley nº 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal establecía que para la segregación o división de un elemento privativo dentro de la comunidad de propietarios, esto es, un piso o un local, era necesaria la autorización previa de la Junta de la comunidad de propietarios.

Así el artículo 8 de dicha ley establecía: Los pisos o locales y sus anejos podrán ser objeto de división material, para formar otros más reducidos e independientes, y aumentados por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o disminuidos por segregación de alguna parte.

En tales casos se requerirá, además del consentimiento de los titulares afectados, la aprobación de la junta de propietarios, a la que incumbe la fijación de las nuevas cuotas de participación para los pisos reformados con sujeción a lo dispuesto en el artículo 5, sin alteración de las cuotas.

Con la entrada en vigor de la Ley nº 5/2006 de 10 de mayo del Libro V del Código Civil de Cataluña la necesidad de la autorización de la Junta de Propietarios para poder dividir o segregar un elemento privativo ha sido modificada en el siguiente sentido:

En primer lugar, no es que no se precise la autorización de la comunidad de propietarios para la división de un elemento privativo, sino que la ley prevé y acepta como válido que los estatutos de la comunidad contengan una cláusula que permita las operaciones de agrupación, agregación, separación y división de elementos privativos sin consentimiento de la junta de propietarios.

Artículo 553.11-2. Son válidas, entre otras, las siguientes cláusulas estatutarias: a.    Las que permiten las operaciones de agrupación, agregación, segregación y división de elementos privativos y las de desvinculación de anexos con creación de nuevas entidades sin consentimiento de la junta de propietarios. En este caso, las cuotas de participación de las fincas resultantes se fijan por la suma o distribución de las cuotas de los elementos privativos afectados.

En segundo lugar, y teniendo en cuenta que a día de la fecha la única jurisprudencia (resoluciones emitidas por los Tribunales) existente está a medio camino entre la antigua y la nueva ley, podemos afirmar que, hasta la fecha, el criterio seguido por los Tribunales para dar respuesta a este problema es partir de la diferencia entre división material y división jurídica.

En este sentido, se habla de división material cuando se divide el elemento sin tocar o alterar ningún elemento común del edificio ni la cuota de propiedad, mientras que la división jurídica implicaría que al dividir el elemento se alterara o modificara en su totalidad o parcialmente elementos comunes de la comunidad.

Así, si hablamos de división material no hace falta la autorización expresa de la comunidad de propietarios, mientras que, sí estamos ante una división jurídica será precisa la autorización de la junta de propietarios y en caso de no obtenerse, habrá que acudir al Juzgado para que nos la conceda.

Por tanto, y ante esta problemática,  en primer lugar debemos comprobar los estatutos comunitarios porque de existir la cláusula prevista en el artículo 553.11-2 de la Ley 5/2006, ya no sería preciso pedir autorización a la junta de propietarios.

En segundo lugar y para el caso de que los estatutos no contengan dicha cláusula, lo mejor es solicitar autorización de la junta ya que, si esta se otorga ya no tendremos ningún problema. Si, por el contrario, la Junta no nos autoriza a efectuar las obras habrá que ver si nos encontramos ante una división material o jurídica.

En caso de división material del piso podemos efectuar las obras sin consentimiento de la Junta de Propietarios ya que no modificamos ni alteramos ningún elemento común. Mientras que, si nos encontramos ante la división jurídica del piso deberemos acudir al Juzgado para que nos autorice el Juez a efectuar las obras.

Señalar que, esta es la doctrina científica seguida por los Tribunales a día de hoy, sin que exista en la actualidad ninguna sentencia que se haya dictado con posterioridad a la nueva ley, es decir, que las obras enjuiciadas se hayan iniciado posteriormente a mayo de 2006, por lo que, la doctrina podría cambiar y no exigir en ningún caso la autorización expresa. No obstante, a día de la fecha, esto sólo es posible si así se regula en los estatutos o estamos ante una división material del bien privativo.