¿Tiene derecho a una indemnización el inquilino, si el propietario hace obras en la vivienda alquilada durante el contrato de alquiler?

Depende de si las obras son de conservación de la vivienda o de mejora y sí afectan o no al inquilino en su uso habitual de la vivienda.

1.- Obras de conservación (artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos):

El propietario de la vivienda (arrendador) está obligado a realizar todas las obras de reparación que sean necesarias para conservar la vivienda en un estado correcto que hagan que pueda ser utilizada para su uso habitual, a excepción  de que las obras deban realizarse por culpa del inquilino (arrendatario), es decir, el inquilino deberá pagar aquellas reparaciones que sean necesarias a causa de que él ha hecho un mal uso de la vivienda.

Estas obras de reparación no podrán suponer un incremento de la renta. El propietario no puede aumentar el alquiler alegando que ha hecho obras en la vivienda.

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¿Puede el inquilino hacer obras en la vivienda alquilada?

No puede el inquilino (arrendatario) hacer obras sin el consentimiento por escrito del propietario (artículo 23 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).

El inquilino (arrendatario) no puede realizar, sin el consentimiento por escrito del propietario, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de sus accesorios (mobiliario, trasteros,  plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos) que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda.

En caso de que el inquilino realice este las obras sin consentimiento del propietario, este puede exigir, además de resolver el contrato de arrendamiento:

  1. Que el arrendatario (inquilino) reponga las cosas al estado anterior.
  2. Conservar la modificación efectuada, sin que el inquilino pueda reclamar indemnización alguna por las obras, aunque estas hayan supuesto un incremento del valor de la vivienda.

Sí las obras han provocado una disminución de la estabilidad de la edificación o de la seguridad de la vivienda o sus accesorios, el propietario puede exigir al inquilino la inmediata reposición de las cosas al estado anterior.

¿Es obligatorio depositar la fianza del alquiler en IVIMA (Instituto de la Vivienda de Madrid)?

Sí, si la vivienda está situada en Madrid y en virtud del Decreto 181/1996, de 5 de diciembre, es obligatorio depositar la fianza legal del alquiler regulada en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos en IVIMA.

Al igual que expusimos anteriormente en nuestro artículo relativo a la obligación de depositar la fianza en el INCASOL . En la Comunidad de Madrid también es obligatorio depositar la fianza del alquiler en organismo oficial. En este caso, en IVIMA (Instituto de la vivienda de Madrid).

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Modelo de contrato de alquiler de vivienda

Puedes descargar el modelo de contrato de alquiler de vivienda (actualizado en enero de 2013) haciendo desde el siguiente enlace:

Modelo de contrato de alquiler de vivienda

Como en cualquier otro contrato, en un contrato de alquiler debemos tener claro cuales son las necesidades concretas de arrendador y arrendatario, así puedes modificar y/o añadir nuevos puntos si hay casos particulares que no quedan reflejados en este modelo estándar, como por ejemplo si quieres aceptar o no la presencia de animales en el piso arrendado.

En caso de venta de la vivienda alquilada ¿Tiene el inquilino derecho preferente a comprarla?

Salvo que en el contrato de alquiler se renunciase expresamente, en caso de que se venda una vivienda alquilada, el inquilino tiene derecho a adquirirla preferentemente respecto de otros compradores.

Se trata del derecho de adquisición preferente regulado en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en virtud del cual, sí se va a vender una vivienda alquilada, se debe notificar al inquilino para que este en el plazo de treinta días naturales manifieste si quiere comprarla por el mismo precio y las mismas condiciones o no.

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¿Cómo evitar problemas con la devolución de la fianza del alquiler?

Uno de los mayores problemas que hay cuando el contrato de alquiler finaliza o el inquilino quiere dejar el piso (resolver el contrato de alquiler) es la devolución de la fianza.

En muchos casos el propietario es reticente a devolver la fianza porque quiere comprobar que el piso ha quedado en buen estado o esperar a que no se deba ningún recibo de suministro, mientras que, al inquilino le suele correr prisa la devolución del dinero porque lo necesita para la fianza de otro piso y además, es suyo, con lo cual quiere recuperarlo cuanto antes, lo que es totalmente lógico.

El problema reside cuando el propietario se niega a devolver la fianza porque considera que la vivienda ha quedado en mal estado y ese dinero tiene que ir destinado a repararla, mientras que el inquilino considera que la vivienda ya estaba así cuando se alquilo y que él no debe pagar nada… para evitar este problema, que se da más a menudo de lo que imaginamos, bastará con seguir unos pasos al formalizar el contrato y al resolverlo.

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Efectos de no contestar una demanda

El artículo 405 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que la contestación a la demanda debe hacerse en el plazo de 20 días desde la notificación de la demanda.

¿Qué ocurre si se pasa el plazo o simplemente no se contesta?

Si la contestación no se presenta dentro del plazo ya sea, voluntariamente o involuntariamente, se declarará a la parte demandada que no ha contestado en REBELDÍA PROCESAL (artículos 496 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

Esto significa que no podrá presentar pruebas documentales (porque se hace junto con la contestación a la demanda) y que no podrá negar por escrito los hechos que alegue la parte demandante.

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¿Es necesaria la asistencia de un abogado en un juicio verbal?

No será necesaria la intervención de un abogado (ni, por tanto, la de procurador) en los juicios verbales en reclamación de cuantía igual o inferior a 2.000 € según el Artículo 31 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

En principio, la regla general es que las personas, tanto físicas como jurídicas, que acudan a los Tribunales en busca de la defensa de sus derechos e intereses deberán hacerlo asistidos de Letrado, salvo contadas excepciones y, el juicio verbal de cuantía igual o inferior a 2000 € es una de ellas.

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Recurso de reposición

El recurso de reposición viene regulado en los artículos 451 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Se puede interponer recurso de reposición contra: las Diligencias de Ordenación, los Decretos no definitivos (resoluciones dictadas por el Secretario Judicial), las Providencias y los Autos no definitivos (resoluciones dictadas por el Tribunal)

El recurso deberá interponerse en el plazo de cinco días hábiles (no naturales) desde la notificación de la resolución que se pretende recurrir y ante el mismo Juzgado que la dictó.

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¿Se puede revocar una donación?

En principio las donaciones son irrevocables, salvo que: se produzca supervivencia o supervinencia de un hijo del donante, el donatario no cumpla con las condiciones que impuso el donante para que la donación resultase válida o que se cometa ingratitud por parte del donatario respecto de la persona del donante.

La revocación de las donaciones viene regulada en los artículos 644 y siguientes del Código Civil. En principio las donaciones son irrevocables, a excepción de los siguientes supuestos:

1.- Cuando el donante tenga después de la donación hijos, aunque nazcan después del fallecimiento del donante o que resulte vivo el hijo del donante que pensaba estaba muerto cuando hizo la donación.

En este supuesto se devolverán al donante los bienes donados o su valor, si el donatario los hubiese vendido. En caso de que los bienes no pudieren ser restituidos, se tendrá que devolver el valor que tenían al tiempo de hacer la donación.

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