Última modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos

El pasado 6 de junio de 2013, entró en vigor la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler, cuya finalidad es, entre otras, dar mayor libertad a los propietarios e inquilinos a la hora de pactar un contrato de alquiler.

Así, con la entrada en vigor de la precitada ley, se han modificado algunos artículos de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos.

Así, pasamos a detallar cuáles han sido las modificaciones más significativas:

1.- Los contratos de alquiler se regirán por lo que parten las partes y en su defecto, por la ley de arrendamientos urbanos o el código civil, esto quiere decir que se otorga mayor libertad a las partes (propietario e inquilino) para que negocien y suscriban el contrato de alquiler acorde a sus necesidades.

2.- Las partes podrán facilitar una dirección de correo electrónico para las notificaciones, entendiéndose que las notificaciones efectuadas a través del correo electrónico serán válidas. Así y a partir de ahora, siempre que se acredite el envío del correo electrónico correctamente, no hará falta ni enviar burofaxes, ni cartas certificadas con acuse de recibo. Siendo suficiente el correo electrónico como vía fehaciente de notificación.

3.- Duración mínima del contrato de alquiler. La ley ya no lo limita a 5 años, sino que las partes pueden pactar la duración que quieran, con la única condición de que si el plazo pactado es inferior a tres años, el contrato se prorrogará obligatoriamente anualmente hasta alcanzar los tres años, salvo que, el inquilino avise al propietario de su deseo de resolver el contrato de arrendamiento. Este aviso, deberá efectuarse, al menos, treinta días antes del vencimiento del contrato o de la prórroga obligatoria.

De esta forma, el legislador le asegura al inquilino una duración mínima de tres años y la posibilidad de marcharse antes, si es su deseo y el contrato se había firmado por una duración menor.

La única excepción a la posibilidad de prorrogar el contrato hasta los tres años, es que el propietario le comunique al arrendatario que necesita la vivienda para sí o para su cónyuge o descendiente (hijo/a). Este hecho deberá comunicárselo el propietario al inquilino, como mínimo, dos meses antes de que vaya a necesitar la vivienda.

4.- Otra de las modificaciones importantes, es que el inquilino ya no tendrá que estar obligatoriamente en el piso como mínimo un año, ahora, cuando lleve al menos seis meses, podrá resolver el contrato de alquiler, siempre y cuando, avise al propietario con, al menos, treinta días de antelación.

5.- En caso de que los inquilinos se divorcien o separen judicialmente, el Juez acordará quien de ellos continuará en la vivienda alquilada y, por tanto, quién pasará a ser titular del contrato de alquiler. Una vez se le haya otorgado la vivienda de alquiler a uno de los cónyuges, éste deberá comunicárselo al propietario, en el plazo de dos meses desde que lo supiese y deberá adjuntar copia de la resolución judicial que así lo ha establecido.

6.- Se añade la posibilidad de que las partes (propietario e inquilino) pacten la posibilidad de sustituir el alquiler por la rehabilitación de la vivienda, es decir, pueden pactar que durante unos meses el inquilino no pagará el alquiler, pero a cambio reformará o rehabilitará la vivienda. Eso sí, de llevarse a cabo este pacto, el inquilino no puede, una vez finalizado el contrato, pedirle una compensación económica al propietario por haberle arreglado la vivienda.

Por tanto, y a pesar de que éstas son solo algunas de las modificaciones de la ley de arrendamientos urbanos (a nuestro entender las más importantes), sí que se desprende de esta modificación la voluntad del legislador de dar más libertad al propietario e inquilino para que sean ellos quienes decidan como quieren regular su contrato de alquiler, aunque siempre, evidentemente, dicho contrato debe ser acorde a unos mínimos legales.