Ley de arrendamientos urbanos

Registro público de inquilinos que no pagan el alquiler

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El artículo tercero de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, que entró en vigor el pasado día 6 de junio, prevé la creación de un registro público de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler.

Dicho precepto, ya establece que la organización y funcionamiento de este Registro será regulado mediante un Real Decreto, pero si que nos adelanta algunos datos básicos sobre el funcionamiento del Registro.

Objetivo del Registo de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler:

La finalidad del registro será poder informar a los propietarios sobre el riesgo de alquilar su vivienda a personas que aparezcan en el registro como deudores de la renta de alquiler.

Para que una persona aparezca en el Registro, no bastará con que adeude o haya adeudado rentas de alquiler, sino que, será necesario que haya sido condenado por sentencia judicial firme o procedimiento análogo (arbitraje) como deudor de rentas de alquiler. Seguir leyendo

Última modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos

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El pasado 6 de junio de 2013, entró en vigor la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler, cuya finalidad es, entre otras, dar mayor libertad a los propietarios e inquilinos a la hora de pactar un contrato de alquiler.

Así, con la entrada en vigor de la precitada ley, se han modificado algunos artículos de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos.

Así, pasamos a detallar cuáles han sido las modificaciones más significativas:

1.- Los contratos de alquiler se regirán por lo que parten las partes y en su defecto, por la ley de arrendamientos urbanos o el código civil, esto quiere decir que se otorga mayor libertad a las partes (propietario e inquilino) para que negocien y suscriban el contrato de alquiler acorde a sus necesidades. Seguir leyendo

Negarse a devolver la fianza por paredes sucias

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Tras la resolución del contrato de arrendamiento, ya sea por espiración del plazo o por acuerdo entre las partes, el arrendatario está obligado a dejar la vivienda o local arrendado en las mismas condiciones en las que se le entregó (a no ser que el contrato de alquiler estableciese otra cosa al respecto, por ejemplo, en caso de que la vivienda estuviese sucia o pendiente de alguna reforma y se establezca expresamente cómo debe quedar tras  el alquiler).

Como hemos dicho, en principio, el arrendatario debe dejar el local o la vivienda arrendada en las mismas condiciones en las que se le entregó, ahora bien, siempre hay un deterioro natural y normal por el uso de esas cosas y el arreglo de ese deterioro normal por su uso, no es responsabilidad del arrendatario.

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Modelo fin de contrato de arrendamiento y entrega de llaves

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Al finalizar el contrato de arrendamiento, ya sea porque ha finalizado el plazo o, porque el arrendatario decide resolver el contrato anticipadamente (avisando con el preaviso establecido en el contrato), es aconsejable y muy útil, para evitar posteriores problemas, firmar un documento de fin de contrato y entrega de llaves.

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¿Puedo subarrendar habitaciones de mi vivienda alquilada?

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Solo es posible subarrendar parcialmente la vivienda alquilada si hay consentimiento previo y por escrito del propietario de la misma.

El artículo 8.2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, reguladora de arrendamientos urbanos establece: la prohibición de subarrendar totalmente la vivienda alquilada.

Solo se podrá subarrendar parcialmente si hay consentimiento previo y por escrito del propietario de la vivienda. En cuyo caso, si sería posible, pero solo el subarriendo parcial de la vivienda, nunca el subarriendo total.

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¿Tiene derecho el inquilino a cambiar la cerradura?

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El inquilino puede cambiar la cerradura desde el momento en que entra en vigor el contrato de alquiler. Quien no puede cambiar la cerradura es el propietario, pese a que se le adeuden rentas de alquiler o se le haya destrozado la vivienda ya que, estaría cometiendo un delito de coacciones penado y castigado por nuestro Código Penal.

El inquilino, una vez iniciado el contrato de alquiler, puede cambiar la cerradura de la vivienda ya que, desde el inicio del alquiler y mientras no se diga lo contrario, puede disfrutar de la vivienda como si del propietario se tratase.

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¿Cómo echar a un inquilino que no paga o problemático?

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El propietario de una vivienda alquilada puede resolver el contrato de alquiler (desahuciar al inquilino) en caso de que el inquilino no pague la renta pactada o realice en la vivienda actividades que pueden poner en peligro el estado o integridad de la misma.

Así, el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece cuáles son las causas que ponen fin al contrato de alquiler:

  1. El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones acordadas en el contrato de alquiler.
  2. La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al inquilino.
  3. La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.
  4. El subarriendo o la cesión inconsentidos.
  5. La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas en la vivienda alquilada, cuando el consentimiento del propietario sea necesario.
  6. Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
  7. Cuando la vivienda deje de estar destinada a vivienda y se destine a otra cosa, como puede ser un negocio.

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¿Tiene derecho a una indemnización el inquilino, si el propietario hace obras en la vivienda alquilada durante el contrato de alquiler?

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Depende de si las obras son de conservación de la vivienda o de mejora y sí afectan o no al inquilino en su uso habitual de la vivienda.

1.- Obras de conservación (artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos):

El propietario de la vivienda (arrendador) está obligado a realizar todas las obras de reparación que sean necesarias para conservar la vivienda en un estado correcto que hagan que pueda ser utilizada para su uso habitual, a excepción  de que las obras deban realizarse por culpa del inquilino (arrendatario), es decir, el inquilino deberá pagar aquellas reparaciones que sean necesarias a causa de que él ha hecho un mal uso de la vivienda.

Estas obras de reparación no podrán suponer un incremento de la renta. El propietario no puede aumentar el alquiler alegando que ha hecho obras en la vivienda.

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¿Puede el inquilino hacer obras en la vivienda alquilada?

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No puede el inquilino (arrendatario) hacer obras sin el consentimiento por escrito del propietario (artículo 23 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).

El inquilino (arrendatario) no puede realizar, sin el consentimiento por escrito del propietario, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de sus accesorios (mobiliario, trasteros,  plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos) que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda.

En caso de que el inquilino realice este las obras sin consentimiento del propietario, este puede exigir, además de resolver el contrato de arrendamiento:

  1. Que el arrendatario (inquilino) reponga las cosas al estado anterior.
  2. Conservar la modificación efectuada, sin que el inquilino pueda reclamar indemnización alguna por las obras, aunque estas hayan supuesto un incremento del valor de la vivienda.

Sí las obras han provocado una disminución de la estabilidad de la edificación o de la seguridad de la vivienda o sus accesorios, el propietario puede exigir al inquilino la inmediata reposición de las cosas al estado anterior.

Modelo de contrato de alquiler de vivienda

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Puedes descargar el modelo de contrato de alquiler de vivienda (actualizado en enero de 2013) haciendo desde el siguiente enlace:

Modelo de contrato de alquiler de vivienda

Como en cualquier otro contrato, en un contrato de alquiler debemos tener claro cuales son las necesidades concretas de arrendador y arrendatario, así puedes modificar y/o añadir nuevos puntos si hay casos particulares que no quedan reflejados en este modelo estándar, como por ejemplo si quieres aceptar o no la presencia de animales en el piso arrendado.