El propietario de una vivienda alquilada puede resolver el contrato de alquiler (desahuciar al inquilino) en caso de que el inquilino no pague la renta pactada o realice en la vivienda actividades que pueden poner en peligro el estado o integridad de la misma.
Así, el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece cuáles son las causas que ponen fin al contrato de alquiler:
- El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones acordadas en el contrato de alquiler.
- La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al inquilino.
- La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.
- El subarriendo o la cesión inconsentidos.
- La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas en la vivienda alquilada, cuando el consentimiento del propietario sea necesario.
- Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
- Cuando la vivienda deje de estar destinada a vivienda y se destine a otra cosa, como puede ser un negocio.
En caso de que el propietario decida poner fin al contrato de alquiler por alguna de las causas contempladas en la ley, lo mejor es enviar una carta certificada con acuse de recibo o burofax al inquilino dándole un plazo para abandonar la vivienda y pagar lo que se adeude (si es que se adeuda algo).
En la mayoría de los casos, el inquilino no abandonará la vivienda, por lo que, habrá que interponer una demanda de desahucio.
En la demanda de desahucio se puede pedir conjuntamente el abandono de la vivienda por parte del inquilino y el pago de las rentas atrasadas así como, todo lo que el inquilino adeude y pueda ser acreditado mediante facturas o semejantes.
Si el importe a reclamar no supera los 2000 € no será necesaria ni la intervención de abogado ni la de procurador de los tribunales.
El Juzgado en el que debe presentarse la demanda es en el del partido judicial en el que se encuentre la vivienda alquilada.
Con la aprobación de la última reforma al respecto, la Ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal, se pretende, entre otras cosas, la agilización de los juicios de desahucio. Así, desde que entrase en vigor dicha ley, si el demandado (inquilino) no se opone por causas justificadas a la demanda ni abona al propietario lo que en la demanda se le reclama, no habrá juicio, sino que directamente se dictará sentencia de desahucio y se señalará día para el lanzamiento (el desalojo forzoso de la vivienda en caso de que el inquilino no la abandone por las buenas).
El inquilino, cuando recibe la demanda, tiene una oportunidad de pagar lo que se le reclama para que no se le desahucie, para que no se le eche de la vivienda. Ahora bien, solo puede hacerlo una vez, es decir, si el propietario vuelve a interponer una demanda de desahucio podrá pagar lo que se le reclama, pero no podrá evitar el lanzamiento (el desalojo forzado).
Ante una segunda demanda de desahucio tendrá que abandonar la vivienda.
Asimismo, cabe decir, que, actualmente, se están tomando medidas y se ha reformado la Ley de Enjuiciamiento Civil, a través de la Ley 4/2013, de 4 de junio de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, con la finalidad de agilizar los desahucios de viviendas alquiladas por falta del pago de la renta.